conformémentaux dispositions de l'article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la
Vu la procédure suivante Procédure contentieuse antérieure M. C... B... a demandé au tribunal administratif de Nîmes, dans l'instance n° 1702918, d'annuler l'arrêté du 23 mars 2017 par lequel le maire de Vauvert a délivré un permis de construire à M. A... D... en vue de l'extension d'un hangar agricole, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux. M. B... a également demandé au tribunal administratif de Nîmes, dans l'instance n° 1702919, d'annuler l'arrêté du 19 juillet 2017 par lequel le maire de Vauvert a délivré un permis de construire modificatif à M. D.... Par un jugement nos 1702918, 1702919 du 16 avril 2019, le tribunal administratif de Nîmes a fait droit à ces demandes. Procédure devant la cour Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 juin et 16 décembre 2019, la commune de Vauvert, représentée par la SELARL Gil - Cros, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures 1° d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nîmes ; 2° de rejeter les demandes présentées par M. B... devant le tribunal administratif de Nîmes, le cas échéant en faisant application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ; 3° de mettre à la charge de M. B... la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que - le jugement est irrégulier dès lors que le tribunal n'a pas répondu à la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt légitime à agir de M. B... ; - le jugement est irrégulier dès lors que le tribunal s'est abstenu de rouvrir l'instruction ou, à défaut, d'ordonner un supplément d'instruction afin de s'assurer que la construction existante a été édifiée avant la loi du 15 juin 1943 ; - le pétitionnaire n'avait pas à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment dès lors que la construction existante a été édifiée avant 1943 et qu'en tout état de cause, elle était dispensée de permis de construire dès lors qu'elle a été édifiée avant 1963 ; - le dossier de demande de permis ne présentait pas un caractère insuffisant ; - le projet litigieux ne méconnaît pas les articles A 7 et N 7 du règlement du plan local d'urbanisme ; - ce plan local d'urbanisme n'est pas illégal en tant qu'il institue un secteur Nd et le projet est conforme aux prescriptions du règlement du plan d'occupation des sols antérieurement applicable ; - le projet litigieux ne méconnaît pas l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, il est nécessaire à l'activité agricole au sens de l'article L. 121-10 du même code ; - le permis modificatif délivré au pétitionnaire ne modifie pas la conception générale de son projet d'extension et ne rendait pas nécessaire la délivrance d'un nouveau permis. Par des mémoires en défense enregistrés le 14 novembre 2019 et le 21 février 2020, M. B..., représenté par le cabinet Maillot Avocats et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la commune de Vauvert et de M. D... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que les moyens invoqués par la commune de Vauvert ne sont pas fondés. Par un mémoire enregistré le 25 mars 2020, M. D..., représenté par le cabinet Fontaine et Floutier Associés, demande à la cour d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nîmes du 16 avril 2019, de rejeter les demandes présentées par M. B... devant le tribunal administratif de Nîmes et de mettre à la charge de M. B... la somme de 2 160 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que - le jugement est irrégulier dès lors que le tribunal n'a pas répondu à la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt légitime à agir de M. B... ; - il n'avait pas à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment dès lors que la construction existante a été régulièrement édifiée avant 1943 ; - son dossier de demande de permis de construire présente un caractère suffisant et aucune autre information ou pièce ne pouvait lui être demandée en vertu de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme ; - le projet litigieux ne méconnaît pas l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme et entre, en tout état de cause, dans le champ de l'article L. 121-10 du même code dès lors qu'il est nécessaire à son activité agricole. Vu les autres pièces du dossier. Vu - le code de l'urbanisme ; - la loi du 15 juin 1943 d'urbanisme ; - l'ordonnance n° 45-2542 du 27 octobre 1945 ; - la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 ; - la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ; - le code de justice administrative. Par une décision du 24 août 2021, la présidente de la cour a désigné M. Portail, président assesseur, pour statuer dans les conditions prévues à l'article R. 222-26 du code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique - le rapport de M. Mouret, - les conclusions de M. Roux, rapporteur public, - les observations de Me Crespy, représentant la commune de Vauvert, celles de Me Granier, représentant M. D..., et celles de Me Coelo, représentant M. B.... Considérant ce qui suit 1. Le maire de Vauvert a, par un arrêté du 23 mars 2017, délivré un permis de construire à M. D... en vue de l'extension d'un hangar agricole sur un terrain situé route de Franquevaux. Ce dernier, qui a déposé une demande de permis de construire modificatif afin notamment de préciser les limites de l'unité foncière constituant le terrain d'assiette du projet, s'est vu accorder le permis modificatif sollicité le 19 juillet 2017. Par un jugement du 16 avril 2019, dont la commune de Vauvert relève appel, le tribunal administratif de Nîmes a annulé, à la demande de M. B..., les arrêtés des 23 mars et 19 juillet 2017, ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre le permis initial. Sur le bien-fondé du jugement attaqué En ce qui concerne le motif d'annulation retenu par les premiers juges 2. Pour annuler le permis de construire initial du 23 mars 2017 et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé à son encontre par M. B..., les premiers juges se sont fondés sur un unique motif tiré de ce que, la régularité de l'édification de la construction existante n'étant pas établie au regard des seules pièces produites devant eux avant la clôture de l'instruction, la demande de permis de construire de M. D... aurait dû porter sur l'ensemble de la construction. Ils ont également annulé, par voie de conséquence, le permis de construire modificatif du 19 juillet 2017. 3. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. 4. Il ressort des pièces produites par la commune de Vauvert, et notamment du rapprochement de l'acte translatif de propriété datant de 1920, de l'attestation notariée établie en 1970 ainsi que de l'extrait de plan cadastral portant la mention " plan révisé pour 1938 ", que le bâtiment existant concerné par le projet d'extension du pétitionnaire a été édifié antérieurement à la loi du 15 juin 1943 instaurant le permis de construire, laquelle a été reprise pour l'essentiel par l'ordonnance du 27 octobre 1945 relative au permis de construire. La commune appelante produit, en outre, une attestation d'une habitante de Vauvert née en 1929, laquelle indique, sans contredit sérieux, avoir vécu avec ses parents au sein du mas situé sur le terrain d'assiette du projet au cours de la période de 1944 à 1958, avant de préciser que son père était employé par l'ancien propriétaire des lieux en qualité d'ouvrier agricole et que les bâtiments n'ont pas été modifiés depuis 1944. Dans ces conditions, et au regard des caractéristiques propres du bâtiment existant en cause telles qu'elles ressortent des photographies jointes au procès-verbal de constat d'huissier établi le 17 avril 2019 et produit par M. B..., ainsi que des indications fournies par le pétitionnaire dans la notice descriptive du projet, la commune de Vauvert est fondée à soutenir que, le bâtiment existant devant être regardé comme ayant été régulièrement édifié avant la loi du 15 juin 1943, la demande de permis de construire de M. D... n'avait pas à porter sur l'ensemble des éléments de la construction dont le projet prévoit l'extension. Par suite, c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes s'est fondé sur le motif mentionné au point 2 pour annuler l'arrêté du 23 mars 2017 et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé à son encontre, ainsi que, par voie de conséquence, l'arrêté du 19 juillet 2017. 5. Il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués par M. B.... En ce qui concerne les autres moyens invoqués par M. B... à l'encontre des permis initial et modificatif 6. En premier lieu, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. 7. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a indiqué, dans la notice descriptive jointe à sa demande de permis initial, que l'extension projetée prenait appui sur un bâtiment datant du XXème siècle, et qu'il a précisé, dans la notice descriptive jointe à sa demande de permis modificatif, que le bâtiment en cause a été édifié antérieurement à la loi du 15 juin 1943 évoquée ci-dessus. Si M. B... soutient que les dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif n'ont pas mis l'autorité d'urbanisme à même d'apprécier la régularité de l'édification du bâtiment existant dans l'ensemble de ses composantes et qu'ils présentaient dès lors un caractère insuffisant, il ne se prévaut toutefois de la méconnaissance d'aucune disposition du code de l'urbanisme relative à la composition du dossier de demande de permis de construire. Il suit de là que ce moyen doit être écarté. 8. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique " Sous réserve de l'application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un ... plan local d'urbanisme ... a pour effet de remettre en vigueur ... le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ". Selon l'article L. 600-12-1 du même code, créé par cette même loi et immédiatement applicable aux instances en cours " L'annulation ou la déclaration d'illégalité ... d'un plan local d'urbanisme ... sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l'utilisation du sol ou à l'occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d'illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet ... ". 9. Il résulte de l'article L. 600-12-1 du code de l'urbanisme que l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un document local d'urbanisme n'entraîne pas l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d'illégalité repose sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d'un moyen tiré de l'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours contre une autorisation d'urbanisme, de vérifier d'abord si l'un au moins des motifs d'illégalité du document local d'urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l'autorisation d'urbanisme. Un vice de légalité externe est étranger à ces règles, sauf s'il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d'urbanisme applicables au projet. En revanche, sauf s'il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet, un vice de légalité interne ne leur est pas étranger. 10. En outre, lorsqu'un motif d'illégalité non étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet est susceptible de conduire à remettre en vigueur tout ou partie du document local d'urbanisme immédiatement antérieur, le moyen tiré de l'exception d'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours en annulation d'une autorisation d'urbanisme ne peut être utilement soulevé que si le requérant soutient également que cette autorisation méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur. Cette règle s'applique que le document ait été illégal dès l'origine ou que son illégalité résulte de circonstances de fait ou de droit postérieures. 11. M. B... soutient que le plan local d'urbanisme de Vauvert est, à la date de l'approbation de sa première révision par une délibération du 1er mars 2010, illégal en tant qu'il institue, au sein de la zone agricole, un micro-secteur Nd. 12. D'une part, il est constant que le terrain d'assiette du projet est classé en partie en secteur Nd de la zone N et, pour la partie restante, en secteur Ak de la zone A du plan local d'urbanisme de Vauvert révisé. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment existant concerné par le projet litigieux est entièrement implanté dans la partie du terrain d'assiette incluse dans le secteur Nd et que l'extension projetée doit être implantée à cheval sur les secteurs Nd et Ak. Dans ces conditions, le vice de légalité interne évoqué au point précédent ne concerne des règles applicables au projet litigieux qu'en tant qu'il est dirigé contre la partie de l'extension litigieuse ayant vocation à être implantée dans le secteur Nd. 13. D'autre part, s'agissant de la partie du projet litigieux implantée dans le secteur Nd du plan local d'urbanisme de Vauvert, classement dont l'illégalité est invoquée par la voie de l'exception, M. B... soutient également que l'extension projetée méconnaît les dispositions des articles NC 1 et NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols antérieurement applicable sur le territoire de cette commune. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et en particulier des indications figurant dans le formulaire normalisé de demande, que l'extension projetée entraîne, dans sa totalité, une augmentation légèrement supérieure à 30 % de la surface de plancher du bâtiment agricole existant. Dès lors, cette extension, dont la majeure partie a au demeurant vocation à être implantée dans la partie du terrain d'assiette classée en secteur Ak, doit être regardée comme une " extension mesurée " de ce bâtiment agricole au sens de l'ancien article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de Vauvert. En outre, il ressort du plan de masse du projet que l'extension litigieuse doit être implantée, en tout point, à au moins 5 mètres de la limite séparative la plus proche, conformément aux exigences de l'ancien article NC 7 du règlement de ce plan d'occupation des sols. Par suite, en admettant même que le plan local d'urbanisme de Vauvert ait été illégal à la date de l'approbation de sa première révision, en tant notamment qu'il inclut une partie du terrain d'assiette du projet du pétitionnaire dans un secteur Nd, le moyen tiré de l'exception d'illégalité de ce document local d'urbanisme ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté. 14. En troisième lieu, aux termes de l'article A 7 du règlement du plan local d'urbanisme de Vauvert, applicable notamment au secteur Ak de la zone A " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 5 mètres ... ". L'article N 7 du même règlement, applicable notamment au secteur Nd de la zone N, dispose " ... / Les bâtiments à construire devront être édifiés de telle manière que la distance, comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment à la limite séparative qui en est le plus rapproché, soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres ". 15. Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions. 16. Ainsi qu'il a été dit précédemment, la construction existante concernée par le projet d'extension en litige est intégralement implantée dans le secteur Nd du plan local d'urbanisme de Vauvert. A supposer même que cette construction ancienne, édifiée avant l'approbation de ce plan local d'urbanisme, puisse être regardée comme ne respectant pas les dispositions citées ci-dessus de l'article N 7 du règlement de ce plan, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse joint à la demande de permis de construire de M. B..., que l'extension projetée doit être implantée, à cheval sur les secteurs Nd et Ak, à au moins cinq mètres de la limite séparative la plus proche et qu'elle respecte ainsi, en tout point, les dispositions des articles N 7 et A 7 du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, et en tout état de cause, les travaux litigieux sont sans effet sur le respect des règles édictées par ces dispositions. 17. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur " L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ". Si, en adoptant le I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, repris en substance à l'article L. 121-8 du même code, le législateur a entendu interdire en principe toute opération de construction isolée dans les communes du littoral, le simple agrandissement d'une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l'urbanisation au sens de ces dispositions. 18. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux consiste en la réalisation d'une extension, d'une surface de plancher de 188,30 mètres carrés, d'une construction existante, régulièrement édifiée ainsi qu'il a été dit, d'une surface initiale avant travaux de 670 mètres carrés. L'extension projetée, qui présente ainsi un caractère mesuré, ne saurait être regardée comme une extension de l'urbanisation au sens de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. Par suite, M. B... n'est pas fondé à soutenir que ces dispositions ont été méconnues. 19. En cinquième lieu, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif porte, selon les indications du formulaire normalisé de demande renseigné par le pétitionnaire, sur " l'identification cadastrale " des parcelles incluses dans le terrain d'assiette, ainsi que sur l'identification des éléments relatifs au " fonctionnement du bâtiment existant et de l'extension ". Les modifications ainsi projetées étant sans influence sur la conception générale du projet initial, l'arrêté litigieux du 19 juillet 2017 doit être regardé, non comme un nouveau permis de construire, mais comme un permis de construire modificatif. Par suite, M. B... n'est pas fondé à soutenir que les modifications autorisées par l'arrêté du 19 juillet 2017 ne pouvaient pas légalement faire l'objet d'un permis modificatif et que le pétitionnaire aurait dû déposer une nouvelle demande de permis de construire. 20. En sixième et dernier lieu, eu égard à l'objet, rappelé au point précédent, des modifications autorisées par l'arrêté du 19 juillet 2017, M. B... ne peut utilement invoquer, à l'encontre de ce permis de construire modificatif, les mêmes moyens que ceux dirigés contre le permis de construire initial, dès lors que ces moyens concernent des aspects du projet qui n'ont pas été modifiés par cet arrêté. 21. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Vauvert est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a annulé les arrêtés du maire de Vauvert des 23 mars et 19 juillet 2017, ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre le premier d'entre eux. Par suite, il y a lieu d'annuler ce jugement, sans qu'il soit besoin d'examiner sa régularité, et de rejeter les demandes de première instance de M. B... sans qu'il soit besoin d'examiner leur recevabilité. Sur les frais liés au litige 22. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a lieu de faire droit à aucune des demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D É C I D E Article 1er Le jugement du tribunal administratif de Nîmes du 16 avril 2019 est annulé. Article 2 Les demandes présentées par M. B... devant le tribunal administratif de Nîmes et le surplus de ses conclusions d'appel sont rejetés. Article 3 Les demandes de la commune de Vauvert et de M. D... fondées sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 4 Le présent arrêt sera notifié à la commune de Vauvert, à M. C... B... et à M. A... D.... Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Nîmes. Délibéré après l'audience du 15 mars 2022, à laquelle siégeaient - M. Portail, président par intérim, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, - Mme Carassic, première conseillère, - M. Mouret, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 mars 2022. 2 N° 19MA02687
Codede l'urbanisme. Informations éditoriales. Code de l'urbanisme. Recherche par : Document - Numéro d'article. Table alphabétique . Sommaire. Code de l'urbanisme.
La loi ELAN vient préciser le champ d’application de l’article L. 318-3 introduit dans le Code de l’urbanisme par la loi n° 65-503 du 29/06/1965, relative à certains déclassements, classements et transferts de propriété de dépendances domaniales et de voies privées. Jusqu’au 25 novembre 2018– date de l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23/11/2018 – la Commune ne pouvait décider de s’approprier unilatéralement que les voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitation », qu’il s’agisse d’un lotissement ou d’un groupe de bâtiments couvert par un PC global ou valant division. Désormais, et par l’effet de l’art. 26 de la loi ELAN, la procédure L. 318-3 couvre également les voies privées ouvertes à la circulation publique sises dans des zones d’activité ou commerciales ». Le nombre de voies privées susceptibles d’un transfert d’office sans indemnité » au profit de la Commune, est donc plus important. Il est utile de rappeler que la procédure L. 318-3 suppose que le Maire organise une enquête publique conformément au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». Et que la décision de l’autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés ». Enfin, la décision administrative de transfert prend Soit la forme d’une délibération du Conseil municipal, lorsque un propriétaire intéressé » n’a pas fait connaître son opposition au transfert d’office et sans indemnité ; Soit– dans le cas contraire – celle d’un arrêté du Préfet de départementintervenant à la demande de la commune. Comme a pu l’affirmer le Ministre chargé de l’équipement, des transports et du tourisme, la décision administrative de l’article L. 318-3est bien un titre de propriété qui, à l’instar d’une ordonnance d’expropriation, doit être publiée à la Conservation des hypothèques » Rép. min. Q. n° JOAN du 6/02/1995, p. 719. Pour ce faire, la décision devra, pour satisfaire aux conditions de forme et de fond exigées par la réglementation », intégrer l’ensemble des mentions relatives à l’identification des parties à l’acte, la certification de leur identité décret du 4/01/1955, articles 5 et 6, la désignation des immeubles concernés article 7 du même décret, ainsi que les références de la formalité de publicité donnée au titre de propriété du dernier titulaire du droit décret d’application n° 55-1350 du 14 octobre 1955, articles 32, 33 et 35 ». N’hésitez pas à nous contacter ! CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux. Rendez-Vous au mail cabinet Consultez notre Site Droit de l’URBANISME
Procèsverbal d'infraction(s) au code de l'urbanisme Vu les articles 28 et 431 du code de procédure pénale ; Vu les articles L. 480-1 et R. 480-3 du code de l’urbanisme ; Je soussigné(e), (nom, prénom), maire de la commune de Certifie avoir procédé personnellement aux opérations et constatations suivantes : - -Le (date et heure), OU
CAA de MARSEILLEN° 21MA027991ère chambreM. CHAZAN, présidentM. Guillaume CHAZAN, rapporteurMme GOUGOT, rapporteur publicADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES;ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES;HEQUET, avocatsLecture du jeudi 7 juillet 2022REPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAISVu la procédure suivante Procédure contentieuse antérieure Mme B... A... a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 18 avril 2018 par lequel le maire de Saint-Rémy-de-Provence a délivré à la société civile immobilière SCI Pinsault un permis de construire pour l'extension et la surélévation d'une construction existante, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Par un jugement n° 1808394 du 20 mai 2021, le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision attaquée en tant qu'elle méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme. Procédure devant la Cour I° Par une requête n° 21MA02799, enregistrée le 19 juillet 2021, Mme A..., représentée par la SCP Berenger-Blanc-Burtez-Doucede et Associés, demande à la cour 1° d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 20 mai 2021 en tant qu'il l'a condamnée à verser à la SCI Pinsault la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 2° de mettre à la charge de la commune de Saint-Rémy-de-Provence et du pétitionnaire une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient qu'elle était fondée à soutenir que l'arrêté du 18 octobre 2018 était illégal ; dès lors, et même si le tribunal administratif a considéré que l'illégalité constatée pouvait être régularisée en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, elle ne pouvait être regardée comme la partie perdante. La requête a été communiquée à la commune de Saint-Rémy-de-Provence et à la SCI Pinsault qui n'ont pas produit de mémoire en défense. Le 17 juin 2022, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré du non-lieu à statuer sur les conclusions de Mme A... en cas d'annulation du jugement de première instance après jonction avec le dossier 21MA02835. Un mémoire en réponse au moyen d'ordre public de la SCI Pinsault, enregistré le 19 juin 2022, n'a pas été communiqué. II° Par une requête n° 21MA02835 et des mémoires enregistrés le 20 juillet 2021, le 17 décembre 2021, le 7 février 2022, le 21 février 2022 et le 19 juin 2022, la SCI Pinsault, représentée par Me Guin et Me Hequet, demande à la Cour 1° d'annuler l'article 1er du jugement n° 1808394 du tribunal administratif de Marseille en date du 20 mai 2021 ; 2° de rejeter la requête de première instance de Mme A... ; 3° de mettre à la charge de Mme A... une somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que - le jugement est entaché d'une omission à statuer en ce qui concerne le défaut d'intérêt à agir de Mme A... ; - Mme A... n'avait pas d'intérêt à agir ; - le jugement méconnaît l'article R. 111-16 du code l'urbanisme en ce qu'il a retenu la hauteur au faîtage pour son application et non la hauteur à l'égout du toit ; - les moyens de légalité externe sont irrecevables - le dossier de demande était suffisant au regard des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme, du j de l'article R. 431-16 du même code, du b de l'article R. 431-21 de ce code, et de l'article R. 451-2 de ce code ; - les prescriptions émises par le maire de Saint-Rémy-de-Provence ne sont pas entachées d'erreur de droit ; - les constructions existantes sont antérieures à 1943 ; - le projet ne méconnaît pas les articles R. 111-27 et R. 111-9 du code l'urbanisme ; - le maire de Saint-Rémy-de-Provence n'a pas commis une erreur manifeste d'appréciation en s'abstenant d'opposer un sursis-à -statuer à la demande ; - le jugement est insuffisamment motivé en ce qui concerne le recours aux dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme privilégiées aux dispositions de l'article L. 600-5-1 du même code. Par des mémoires en défense enregistrés le 27 septembre 2021 et le 5 mai 2022, Mme A..., représentée par la SCP Beranger-Blanc-Burtez-Doucede et Associés, demande à la Cour 1° de rejeter la requête en appel dans toutes ses dispositions ; 2° de confirmer le jugement du tribunal administratif en ce qu'il a annulé l'autorisation d'urbanisme en date du 18 avril 2018 n° PC 01310018P0002 ; 3° d'annuler l'arrêté de permis modificatif du 21 janvier 2022 ; 4° de condamner la commune de Saint-Rémy-de-Provence et le pétitionnaire à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que - elle a intérêt pour agir ; - le dossier de demande était irrégulièrement composé au regard des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme, du j de l'article R. 431-16 du même code, du b de l'article R. 431-21 de ce code, et de l'article R. 451-2 de ce code ; - la consultation prévue à l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme n'a pas été effectuée ; - les prescriptions émises par le maire de Saint-Rémy-de-Provence sont entachées d'erreur de droit dès lors qu'elles ne sont pas assez précises et n'ont pas été accompagnées de nouvelles pièces ; - le permis contesté devait comprendre la régularisation de la construction existante ; - il méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; - il méconnaît l'article R. 111-9 du code de l'urbanisme ; - il méconnaît l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme ; - le maire de Saint-Rémy-de-Provence a commis une erreur manifeste d'appréciation en s'abstenant d'opposer un sursis-à -statuer à la demande ; - le permis de construire modificatif du 21 janvier 2022 méconnait les dispositions UD4 du plan local d'urbanisme, les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, a été signé par une autorité incompétente et a été retiré tardivement alors que la commune n'était plus saisie de la demande. Vu les autres pièces des dossiers. Vu - le code des relations entre le public et l'administration ; - le code général des collectivités territoriales ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique - le rapport de M. C..., - les conclusions de Mme Gougot, rapporteure publique, - et les observations de Me Hequet représentant la SCI Pinsault et de Me Reboul, de la SCP Beranger-Blanc-Burtez-Doucede et Associés, représentant Mme A.... Considérant ce qui suit 1. Par un arrêté du 18 avril 2018 dont Mme A... a demandé l'annulation, le maire de Saint-Rémy-de-Provence a délivré un permis de construire à la SCI Pinsault pour l'extension et la surélévation d'une construction existante sur un terrain cadastré AS 24 situé 18 avenue Marius Girard. La SCI Pinsault, par une requête n° 21MA02835, relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision attaquée en tant qu'elle méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme. Mme A..., par une requête n° 21MA02799, relève quant à elle appel du jugement en tant qu'il l'a condamnée à verser à la SCI Pinsault la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 2. Les requêtes susvisées n° 21MA02799 et n° 21MA02835 présentées respectivement par Mme A... et par la SCI Pinsault étant dirigées contre le même jugement, il y a lieu de les joindre pour qu'elles fassent l'objet d'un seul arrêt. Sur la régularité du jugement en ce qui concerne son article 1er 3. La SCI Pinsault a soulevé dans son mémoire enregistré au greffe du tribunal administratif de Marseille le 19 mai 2020 une fin de non-recevoir tiré du défaut d'intérêt à agir de Mme A... au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme. Il ressort du jugement attaqué que le tribunal administratif de Marseille a annulé partiellement le permis en litige sans avoir préalablement écarté la fin de non-recevoir. Par suite, la SCI Pinsault est fondée à demander l'annulation de l'article 1er du jugement en raison de cette irrégularité, qui annule le permis de construire en tant qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme et permet au pétitionnaire de demander la régularisation du permis de construire dans un délai de quatre mois. 4. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par Mme A... devant le tribunal administratif de Marseille d'annuler le permis de construire initial en tant qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme. Sur la recevabilité de la demande de première instance 5. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ... ". 6. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. 7. Il ressort des pièces du dossier que la propriété de Mme A... est voisine du terrain d'assiette de la SCI Pinsault, séparée de lui par un simple chemin d'accès privé, et qu'il n'est pas sérieusement contesté que la surélévation du bâtiment projetée est de nature à porter atteinte à la jouissance du bien de Mme A.... Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SCI Pinsault doit être écartée. Sur la légalité du permis de construire initial en tant qu'il méconnait les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme 8. D'une part, si Mme A... soutient que le permis de construire méconnaitrait les dispositions des articles R. 431-8 à R. 431-10, R. 451-2, R. 431-16, R. 431-21, L. 422-5, R. 111-27 et R. 111-9 du code de l'urbanisme, que les prescriptions émises par le maire de Saint-Rémy-de-Provence seraient entachées d'erreur de droit dès lors qu'elles ne seraient pas assez précises et n'avaient pas été accompagnées de nouvelles pièces, que le permis contesté devrait comprendre la régularisation de la construction existante et que le maire de Saint-Rémy-de-Provence aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en s'abstenant d'opposer un sursis-à -statuer à la demande, ces moyens sont inopérants à l'encontre du permis initial en tant qu'il méconnait les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme. 9. D'autre part, aux termes de l'article R. 111-16 du code l'urbanisme " Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. / Toutefois une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée ". 10. Contrairement à ce que soutient la SCI Pinsault, pour l'application des dispositions de l'article R. 111-16 du code l'urbanisme, il y a lieu de prendre en compte la hauteur du bâtiment en tout point et notamment jusqu'au faîtage et non uniquement à l'égout du toit. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée se développera sur une hauteur de 7,91 mètres, alors que l'avenue Marius Girard est large de 6,67 mètres au point le plus étroit. Par suite, Mme A... est fondée à soutenir que le permis contesté méconnaît les dispositions précitées de l'article R. 111-16 du code l'urbanisme. 11. Il résulte de ce qui précède que Mme A... est fondée à demander l'annulation de la décision du 18 avril 2018 en tant qu'elle méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme. Sur les conclusions à fin d'annulation du permis de construire de régularisation du 21 janvier 2022 12. Aux termes de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ". 13. Mme A... demande l'annulation du permis de construire de régularisation du 21 janvier 2022 obtenu à la suite du jugement du tribunal administratif de Marseille relatif à la modification du pignon est du bâtiment donnant sur l'avenue Marius Girard, initialement refusé le 1er octobre 2021. 14. En premier lieu, aux termes de l'article L. 243-3 du code des relations entre le public et l'administration " L'administration ne peut retirer un acte réglementaire ou un acte non réglementaire non créateur de droits que s'il est illégal et si le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant son édiction ". 15. S'il ressort de l'instruction que le permis modificatif a été refusé le 1er octobre 2021, la commune était fondée à retirer ce refus illégal dans les quatre mois de son édiction. Contrairement à ce que soutient Mme A..., la commune pouvait dès lors retirer le refus de permis le 21 janvier 2022. 16. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 2121-36 du code général des collectivités territoriales " La délégation spéciale élit son président .... Le président ... remplit les fonctions de maire ... ". Aux termes de l'article L. 2121-38 du même code " Les pouvoirs de la délégation spéciale sont limités aux actes de pure administration conservatoire et urgente. En aucun cas, il ne lui est permis d'engager les finances municipales au-delà des ressources disponibles de l'exercice courant. Elle ne peut ni préparer le budget communal, ni recevoir les comptes du maire ou du receveur, ni modifier le personnel ou le régime de l'enseignement public ". 17. Il est constant que la demande de permis de construire de régularisation en litige avait fait l'objet d'un refus initial le 1er octobre 2021. Dès lors que le délai de retrait du refus de permis dans les quatre mois prévus par les dispositions de l'article L. 243-3 du code des relations entre le public et l'administration arrivait à échéance, ce retrait constituait un acte relevant des compétences du président de la délégation spéciale telle que définies par les dispositions susmentionnées du code général des collectivités territoriales. 18. En troisième lieu, Mme A... soutient, pour contester l'arrêté du 21 janvier 2021, que le projet modifié n'est pas conforme aux règles applicables au secteur UD4 du plan local d'urbanisme de Saint Rémy-de Provence, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, en vigueur à la date de l'arrêté attaqué et résultant de la révision de ce plan local d'urbanisme entrée en vigueur entre le permis initial et la mesure de régularisation en litige. Toutefois, ce moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD4 du règlement de ce plan est inopérant, eu égard aux droits que la société pétitionnaire tient du permis initial, le projet n'ayant notamment pas été modifié sur ce point. 19. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions ". 20. Si Mme A... soutient que le plan de masse des constructions à modifier doit être coté dans les trois dimensions et qu'il est difficile en l'espèce d'appréhender les mesures de hauteur du projet tant sur le plan de masse que sur les plans en façade, cette allégation manque en fait. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté. 21. Il ressort de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation du permis de régularisation du 21 janvier 2022 ne peuvent qu'être rejetées. Sur les conclusions à fin d'annulation des frais d'instance mis à la charge de Mme A... en première instance 22. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. ... ". Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. 23. Il ressort de ce qui précède que l'arrêté du 18 octobre 2018 contesté par Mme A... méconnaissait les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme, et nécessitait une mesure de régularisation. Dans ces circonstances, Mme A..., qui était fondée à soutenir que l'arrêté du 18 octobre 2018 était illégal en ce sens, et qui est, par son recours, à l'origine de son annulation partielle et de sa régularisation, ne pouvait être regardée comme la partie qui perd pour l'essentiel. 24. Il résulte de ce qui précède que Mme A... est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a mis à sa charge une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Pinsault au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle est par suite fondée à demander l'annulation de l'article 2 du jugement n° 1808394 du 20 mai 2021 du tribunal administratif de Marseille. Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative en appel 25. Dans les circonstances de l'espèce, les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administratives en appel ne peuvent qu'être rejetées pour toutes les parties. D É C I D E Article 1 Les articles 1 et 2 du jugement n° 1808394 du tribunal administratif de Marseille en date du 20 mai 2021 sont annulés. Article 2 Le permis de construire du 18 avril 2018 est annulé en tant qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme. Article 3 Les conclusions de Mme A... tendant à l'annulation du permis de régularisation du 21 janvier 2022 sont rejetées. Article 4 Les conclusions présentées par Mme A... et par la SCI Pinsault sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 Le présent arrêt sera notifié à Mme B... A..., à la SCI Pinsault, et à la commune de Saint-Rémy-de-Provence. Délibéré après l'audience du 23 juin 2022, où siégeaient - M. Chazan, président, - M. d'Izarn de Villefort, président assesseur, - M. Quenette, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 juillet 2022. No 21MA02799, 21MA02835 hw
Unefois que les démarches pour savoir si un terrain est constructible sont terminées, vous pouvez passer à la suite. Commençons par une définition du plan en coupe. Il faut pour cela
CE 24 février 2016 Commune de Pia, req. n° 383079 CE 9 mars 2016 Association des propriétaires riverains du chemin du Collet Redon et req. n° 376042 Deux arrêts récents précisent, en cas de lotissement, comment les règles du plan local d’urbanisme doivent être appliquées, d’une part, au stade amont du permis d’aménager ou de la déclaration préalable visant à autoriser le lotissement et, d’autre part, au stade aval du permis de construire ou de la déclaration préalable visant à autoriser une construction au sein du lotissement. 1 L’application des règles du PLU au stade du lotissement Selon l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, le lotissement constitue la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière en vue de l’implantation de bâtiments 1 Dans sa rédaction en vigueur, il énonce que Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Et, dans sa rédaction en vigueur du 1er octobre 2007 au 1er mars 2012 Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments ».. En fonction de leurs caractéristiques, les lotissements sont soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, et la question peut se poser de savoir si, pour accorder un permis d’aménager ou ne pas s’opposer à une déclaration préalable, l’autorité compétente ne doit confronter le projet de lotissement qu’aux règles régissant spécifiquement les lotissements ou si elle peut ou doit le confronter à celles relatives à l’implantation des constructions, en prenant alors en considération les constructions dont le lotissement a vocation à permettre la réalisation. Prenant acte du double objet du lotissement, expressément qualifié d’opération d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, le Conseil d’Etat opte, par son arrêt Commune de Pia du 24 février 2016, pour la seconde hypothèse, en jugeant qu’il résulte [des dispositions du code de l’urbanisme] que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière ; qu’il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises ». Les dispositions dont il déduit cette solution énoncent aussi bien que le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour la création de lotissements ou que le permis d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords, ou encore que l’autorité compétente peut modifier les documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec un plan local d’urbanisme postérieur. En réalité, le Conseil d’Etat avait déjà jugé, en 2014, que les lotissements doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière [et] qu’il appartient à l’autorité compétente, dans tous les cas, de s’opposer à une déclaration préalable portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible » 2 CE 1 décembre 2014 M. Piersanti, req. n° 367134-367160 Rec. CE T. p. 902.. L’apport de sa décision de 2016 est de préciser que l’autorité compétente ne pourra que se fonder sur les caractéristiques du lotissement telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis » le fichage de l’arrêt aux Tables du Recueil Lebon des arrêts du Conseil d’Etat précisant que le respect des règles d’urbanisme tendant à la maîtrise de l’occupation des sols n’existe que dans la mesure permise par la description du projet des futures constructions dans le dossier de demande ». Cette règle consacrée, le Conseil d’Etat est conduit, au cas d’espèce, à approuver l’annulation, sur déféré préfectoral, d’un permis d’aménager dont le dossier de demande comportait un règlement du lotissement prévoyant la réalisation en une seule tranche de travaux de 124 lots réservée à l’habitation individuelle, un tel permis méconnaissant les dispositions du règlement du PLU de la commune qui imposaient aux programmes comportant au moins trois logements de prévoir un quota minimal de 30 % de logements sociaux en application du 16° de l’article L. 123-1-5 alors en vigueur du code de l’urbanisme 3 Devenu l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme à la suite de la recodification de son livre Ier.. 2 L’application des règles du PLU au stade de la construction située dans le lotissement Au stade aval de la réalisation, par les acquéreurs de lots, des constructions, la question peut également se poser de la façon dont il convient de confronter les projets de construction faisant l’objet d’une demande de permis de construire aux règles du PLU et, notamment, s’il y a lieu de tenir compte de ce qu’ils sont situés dans un lotissement, en prenant en considération l’assiette de l’ensemble du lotissement ou s’il faut s’en tenir à celle du lot concerné cette question se posant également dans le cas des permis de construire valant division 4 Article R. 431-24 du code de l’urbanisme.. A cette question, le code de l’urbanisme a apporté, sinon deux réponses, du moins une réponse unique avec deux rédactions successives différentes, selon que l’on confronte les règles à l’ensemble du projet ou l’ensemble du projet à la totalité des règles ► Dans sa rédaction en vigueur du 1er octobre 2007 au 1er mars 2012, son article R. 123-10-1 énonçait ainsi que Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose » ; ► Dans sa rédaction en vigueur du 1er mars 2012 au 1er janvier 2016, son article R. 123-10-1 énonçait ensuite que Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ». Et cette rédaction est désormais reprise, depuis le 1er janvier 2016, au troisième alinéa de son article R. 151-21 5 Les deux premiers alinéas de cet article R. 151-21 permettent, dans le même ordre d’idées, au règlement du PLU de délimiter, dans les zones A et AU, des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’aménager conjointe sont appréciés comme un projet d’ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d’urbanisme.. Sur le fondement de la première rédaction, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de juger qu’il résultait de ces dispositions, applicables notamment aux permis de construire, que si les règles d’un plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’appliquent à l’ensemble des constructions d’un lotissement dans leurs relations avec les parcelles situées à l’extérieur du périmètre de ce lotissement, elles ne sont pas, sauf prescription contraire du plan, applicables à l’implantation des constructions à l’intérieur de ce périmètre » 6 CE 9 avril 2015 Commune de Tassin-la-Demi-Lune, req. n° 372011 BJDU 4/2015, p. 260, concl. Decout-Paolini, obs. – Voir également CAA Paris 6 juin 2014 SCI Suchet Montmorency, req. n° 12PA03899, point 43.. Ainsi que le relève le commentateur de cet arrêt l’article R. 123-10-1 conduit à instruire l’autorisation de lotir, sous quelque forme que ce soit, à l’échelle de l’unité foncière d’origine » et, en aval, Tout se passe comme si, du point de vue de l’instruction des permis de construire, la division n’avait pas été opérée. L’article R. 123-10-1 poursuit donc ses effets au-delà de l’autorisation de lotir, en modifiant les conditions de l’instruction des permis de construire sur les lots du lotissement, ceux-ci pouvant, isolément, ne pas avoir les caractéristiques des terrains constructibles ». Le mécanisme de l’article R. 123-10-1 ne jouant toutefois que sauf prescription contraire du plan, une telle prescription contraire a été à cet égard identifiée par une cour administrative d’appel dans un document d’urbanisme qui contenait, en matière de distance par rapport aux limites séparatives, des dispositions générales mais également des dispositions spécifiquement applicables aux lotissements, ce document devant être regardé comme ayant entendu écarter, pour ces derniers, l’application de l’article R. 123-10-1 et donc la règle qui en aurait résulté 7 CAA Nancy 22 janvier 2015 M. B…A…et Mme D…F..., req. n° 14NC00889.. La question de ce que peut être une prescription contraire du plan d’urbanisme est précisément l’objet de l’arrêt Association des propriétaires riverains du chemin du Collet Redon et rendu par le Conseil d’Etat le 9 mars 2016, cette fois-ci dans un autre domaine que les règles relatives aux distances par rapport aux limites séparatives. Par cet arrêt, il juge en effet, sur le fondement de la première rédaction de l’article R. 123-10-1, qu’une règle de superficie minimale des terrains à construire prévue en secteur non desservi par un réseau collectif d’assainissement est destinée à permettre le bon fonctionnement du système d’assainissement non collectif propre à chacune des constructions et que, eu égard à son objet, une telle règle doit être regardée comme étant au nombre de celles qui s’opposent à l’appréciation d’ensemble prévue par les dispositions de l’article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme. Il en déduit en conséquence que, pour apprécier si cette règle est respectée par un projet de construction, la superficie à prendre en compte ne peut être celle antérieure à la division foncière autrement dit, ne peut être la superficie de l’ensemble du lotissement. Il consacre ce faisant une solution déjà retenue par la cour administrative d’appel de Nancy 8 CAA Nancy 24 mars 2014 Société Neolia, req. n° 13NC01609.. On constate donc, au final, que si l’arrêt du 24 février 2016 peut conduire à interdire les lotissements permettant l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises, celui du 9 mars rappelle que, pour certaines de ces règles, le jeu de l’article R. 123-10-1 pourra le cas échéant accroître cette compatibilité. References
ArticleR*431-16-3 du Code de l'urbanisme - Lorsque la demande de permis de construire porte sur une opération de construction d'immeuble collectif de plus de douze logements ou de plus de huit cents mètres carrés de surface de plancher, située dans une commune faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du
Conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation à l'article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles et les coopératives d'utilisation de matériel agricole qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions. Pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, à l'exception des constructions à usage agricole, la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire qui portent exclusivement sur l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l' aux dispositions de l'article 5 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, les modèles types de construction et leurs variantes, industrialisées ou non, susceptibles d'utilisation répétée, doivent, avant toute commercialisation, être établis par un architecte dans les conditions prévues à l'article 3 de ladite loi et ce quel que soit le maître d'ouvrage qui les utilise.
ArticleR*431-3 Conformément aux articles 2 et 4-2 du décret n° 78-171 du 26 janvier 1978 : a) Les plans et documents des modèles types et de leurs variantes définis à l'article 1er du
Dans toutes les dispositions réglementaires autres que celles mentionnées aux articles précédents, les mots " surface hors œuvre nette ", " surface de plancher hors œuvre nette ", " surface développée hors œuvre nette ", " surface hors œuvre brute ", " plancher hors œuvre nette ", " surface de plancher développée hors œuvre ", " surface développée hors œuvre ", " surface hors œuvre nette de planchers ", " surface de plancher développée hors œuvre nette ", " plancher hors œuvre net ", " surface de plancher hors œuvre brute ", " superficie hors œuvre nette ", " superficie hors œuvre nette SHON ", " superficie du plancher hors œuvre nette " et " superficie hors œuvre brute " sont remplacés par les mots " surface de plancher ". A modifié les dispositions suivantes -Code de la construction et de l'habitation. Art. R131-25, Art. R134-1-Code de l'urbanisme Art. R300-1, Art. R145-3 A modifié les dispositions suivantes -Code de l'urbanisme Art. R*510-6, Art. R*127-2 A modifié les dispositions suivantes -Arrêté du 19 juin 2006 Art. Annexe 3e partie, Art. Annexe 4e partie-Arrêté du 13 juin 2008 Art. 1, Art. 3-Arrêté du 30 mars 2009 Art. 11-Arrêté du 29 septembre 2009 Art. 2-Arrêté du 23 novembre 2009 Art. 12-Arrêté du 23 novembre 2009 Art. 5-Arrêté du 13 septembre 2010 Art. Annexe-Arrêté du 11 octobre 2011 Art. 4, Art. 7-Arrêté du 30 décembre 2011 Art. GH 3-Code de l'environnement Art. Annexe I à l'article R123-1-Code de l'urbanisme Art. R111-48-Code de la construction et de l'habitation. Art. R122-3, Art. R122-8, Art. R122-10, Art. R522-4-Code général de la propriété des personnes publiques. Art. R3211-14, Art. R3211-15-Décret n° 2011-2076 du 29 décembre 2011 Art. 2, Art. 6, Art. 10, Art. 14, Art. 18, Art. 22 A modifié les dispositions suivantes -Code de l'urbanisme Art. R*123-9, Art. R*333-13, Art. R*333-14, Art. R*510-9-Code de la construction et de l'habitation. Art. R111-22 A modifié les dispositions suivantes -Code de l'urbanisme Art. A424-16, Art. R*123-10 A modifié les dispositions suivantes -Arrêté du 22 mai 1997 Art. 4-Arrêté du 3 mai 2007 Art. 2-Arrêté du 13 décembre 2007 Art. 3 A modifié les dispositions suivantes -Arrêté du 30 septembre 1991 Art. 1-Arrêté du 18 décembre 2007 Art. 1, Art. 3-Code de l'environnement Art. R122-8-Code de l'urbanisme Art. A424-9, Art. *R111-6, Art. R*122-5, Art. *R442-11, Art. R*431-6, Art. R*431-15, Art. R*431-22, Art. R*431-23, Art. R*431-35, Art. R472-5-Code de la construction et de l'habitation. Art. R302-16, Art. R134-4-1-Code du domaine de l'Etat Art. R148-6, Art. R148-7-Code général des collectivités territoriales Art. R1614-76-Code général des impôts, annexe 2, CGIAN2. Art. 317 septies A modifié les dispositions suivantes -Arrêté du 16 juillet 1992 Art. 3-Code de l'urbanisme Art. A424-10, Art. *R442-9, Art. *R442-10, Art. *R442-3, Art. R*431-17-Décret n° 77-190 du 3 mars 1977 Art. 1-Décret n° 97-46 du 15 janvier 1997 Art. 1, Art. 3-Décret n° 2000-1234 du 18 décembre 2000 Art. 7
. 386 174 47 266 104 144 480 284
article l 431 3 du code de l urbanisme
